【CFP不動産】容積率・建ぺい率はこう解く!

【CFP不動産】連たん建築物設計制度の問題はこう解く! | 酒井FP綜合事務所

容積率と建ぺい率については毎回出題される定番問題ですので、ぜひ得点しておきたいところです。

不動産では土地を有効活用することを目的として容積率と建ぺい率の計算を行います。そこで重要なのが、独立していた土地が、他の土地と併せて一体利用することで、建築できる建物にどれだけの変化するかです。

この問題を解くには、角地防火地域連たん建築などの知識が必要です。

平成29年度第2回の問題を一緒に解いてみましょう。

Aさんは下記の甲土地と乙土地を所有しています。甲土地と乙土地を1つの敷地として利用した場合に、下記の数値はどうなるのか、考えましょう。

  1. 容積率に基づく延べ面積の上限は?
  2. 耐火建築物を建築する場合、建ぺい率の最高限度は?

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◆ 容積率・延べ面積を求める

大切な前提条件は3つです。

  • どのような道路に接しているのか。
  • 容積率は指定されたものを使うのか。それとも計算で求めたものを使うのか。
  • セットバックが必要か。

● 道路は広い方を使用する

8m道と4m道があります。2つの土地を合わせて1つの土地と考える場合、2つのうち広いほうの道路を採用します。なので、一体利用した場合の道路は8mです。個々の土地について考える場合は、甲土地では8m、乙土地では4mです。

● 使用する容積率について考える

接している道路(複数なら広いほう)の幅が12m未満の場合には『指定された容積率(所与されたもの)』と『計算で求める容積率(下記)』を比べ、小さいほうの容積率を採用します。

・計算で求める容積率(特定行政庁が指定しない区域の場合)
住居系地域:道幅(m) × 4/10
非住居系地域:道幅(m) × 6/10

<商業地域>
指定された容積率 = 500%
計算で求める容積率 = 8 × 6/10 = 480%
→ 小さいほう:480%

<第二種住居地域>
指定された容積率 = 300%
計算で求める容積率 = 8 × 4/10 = 320%
→ 小さいほう:300%

●セットバックが必要か

セットバックを要するときには、〇〇土地には、建築物の建築に当たってセットバック(後退)を要するという記載があります。今回はその記載がなかったので、セットバックについて考慮する必要はありません。

※都市計画道路予定として指定されていますが、2年以内に事業が執行されるものとして特定行政庁が指定したものには該当しない、、、とされています。この場合には、セットバックについて考慮する必要はありません。

●容積率に基づく延べ面積の上限は?

このようにして求めた容積率、敷地面積から延べ面積の上限は以下の通りです。

<商業地域>
400㎡ × 480% = 1,920㎡
<第二種住居地域>
200㎡ × 300% = 600㎡

合計 1,920㎡ + 600㎡ = 2,520㎡

◆ 建ぺい率

建ぺい率については、対象の建物がどんな地域に建築されるのかを確認します。

<商業地域>
指定建ぺい率は80%ですが、角地かつ防火地域なので20%の建ぺい率を上乗せできます。
80% + 20% = 100%

<第二種住居地域>
指定建ぺい率は60%ですが、一体利用ですから角地になり、かつ防火地域(注)になるので、20%の建ぺい率が上乗せされます。
60% + 20% = 80%

(注)どうして第二種住居地域が防火地域になるのか
複数の異なる用途地域にまたがる場合、防火地域は厳しい地域の制限を受けるからです。

それぞれの土地の建ぺい率が分かればもうカンタンです!それぞれの土地の建ぺい率から建築面積を合計して、敷地面積で割れば対象地の建ぺい率が求まります。

(400㎡×100%+200㎡×80%)/ 600㎡ ≒ 93.33%

容積率と建ぺい率の解き方についての見て分かる解説はこちらです。

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今までFPの試験を受験してきた人は『CFPってなんかややこしいなぁ…。』なんて印象を受けるかもしれません。でも過去問を何度も繰り返して練習することで必ず解ける問題ばかりです!ぜひ解き方を理解してくださいね。


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