【FP2級AFP】2018年9月学科・不動産

【FP2級AFP過去問”解説”】2018年5月・実技(問1~10) | 酒井FP綜合事務所

FPやなちゃん | 酒井FP綜合事務所2018年9月検定の過去問を解説します。


1日で完結!~FP2級試験対策集中講座~ | 酒井FP綜合事務所

FP2級・3級 通信講座 | 酒井FP綜合事務所

オリジナルテキスト製本版 | 酒井FP綜合事務所


学科【不動産】問41~問50


問41. 土地の価格

土地の価格に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.地価公示の公示価格の価格判定の基準日は、毎年7月1日である。
2.都道府県地価調査の基準地は、地価公示の標準地と同じ地点に設定されることはない。
3.相続税路線価は、地価公示の公示価格の80%を価格水準の目安として設定されている。
4.固定資産課税台帳に登録する土地の価格は、都道府県知事が決定する。

答え.3

1.不適切
地価公示の『公示価格』の価格判定の基準日は、毎年『1月1日』です。

2.不適切
都道府県地価調査の『基準地』は、地価公示の標準地と『同じ地点』に設定されることもあります。

4.不適切
固定資産課税台帳に登録する『土地の価格』『都道府県知事』または『市町村長』が決定します。


問42. 宅地建物取引業法

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、本問においては、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

1.専属専任媒介契約の有効期間は、3ヵ月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その期間は3ヵ月とされる。
2.宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、所定の期間内に当該専任媒介契約の目的物である宅地または建物に関する一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
3.宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買契約を締結したときは、当該買主に、遅滞なく、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
4.宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができない。

答え.3

3.不適切
宅地建物取引業者は、宅地または建物の売買契約が『成立するまでの間』に、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付して説明をする必要があります。


問43. 売買契約

不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない特約については考慮しないものとする。

1.買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主が契約を解除するためには、相当の期間を定めて履行の催告をしなければならない。
2.買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は、受領した手付金の倍額を買主に償還することにより、契約を解除することができる。
3.土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。
4.売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵があることについて故意または重大な過失があるときに限り、買主に対して瑕疵担保責任を負う。

答え.4

4.不適切
売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵があることについて故意または重大な過失の『有無にかかわらず』買主に対して瑕疵担保責任を負います。


問44. 借地借家法(普通・定期借地権)

借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法における定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。

1.定期借家契約は、公正証書によって締結しなければならない。
2.普通借家契約において存続期間を10ヵ月と定めた場合、期間の定めのない建物の賃貸借とみなされる。
3.期間の定めがある普通借家契約において、賃借人が更新拒絶の通知をするためには、正当の事由が必要である。
4.定期借家契約は、契約当事者の合意があっても、存続期間を6ヵ月未満とすることはできない。

答え.2

1.不適切
定期借家契約は『書面』によって締結する必要があります。なので、公正証書である必要はありません。

3.不適切
『賃貸人』は更新拒絶についての正当事由が必要ですが、『賃借人』は正当事由の必要はありません。

4.不適切
定期借家契約は、1年未満の期間を定めることができるので、存続期間を『6ヵ月未満』とすることもできます。


問45. 都市計画法

都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.都市計画区域内において、用途地域が定められている区域については、防火地域または準防火地域のいずれかを定めなくてはならない。
2.都市計画法の規定によれば、市街化調整区域は、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。
3.分筆は、その行為が建築物の建築または特定工作物の建設を目的としていなくても、都市計画法上の開発行為に該当する。
4.土地区画整理事業の施行として行う開発行為には、都道府県知事等の許可を必要としない。

答え.4

1.不適切
都市計画区域内の用途地域が定められている区域について、防火地域または準防火地域のいずれかを『必ず定める必要はない』ので、防火地域や準防火地域が定められていない地域も存在します。

2.不適切
都市計画法に定める『市街化区域』は、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされています。『市街化調整区域』は、市街化を抑制すべき区域とされています。

3.不適切
分筆は、1つの土地を複数に分割することなので、開発行為に該当しません。
しかし、その行為が建築物の建築または特定工作物の建設を目的としている場合は、都市計画法の開発行為に該当します。


問46. 建築基準法

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.前面道路の幅員が12m以上である敷地に耐火建築物を建築する場合、その建築物の容積率の上限は、都市計画において定められた容積率の数値に20%を加算した値となる。
2.建築物の高さに係る道路斜線制限は、すべての用途地域において適用される。
3.第二種低層住居専用地域においては、高さが9mを超える建築物を建築することはできない。
4.建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合、原則としてその敷地の全部について、敷地の過半の属する地域の規制が適用される。

答え.2

1.不適切
前面道路の幅員が『12m以上』である敷地に建築物を建築する場合、その建築物の容積率の上限は、行政庁が定めた『指定容積率』を採用する必要があります。
また、建築面積(建ぺい率)の上限を求める際は、前面道路の幅員を考慮しません。

3.不適切
『第二種低層住居専用地域』においては、高さが『10m』または『12m』を超える建築物を建築することはできません。また『第一種低層住居専用地域』『田園住居地域』においても同じ高さ制限が適用されます。

4.不適切
建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合は、原則その敷地の全部について、規制の厳しい『防火地域の規制』が適用されます。


問47. 建物の区分所有等

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、規約による別段の定めについては考慮しないものとする。

1.共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合による。
2.区分所有者は、全員で、区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための団体(管理組合)を構成することとされている。
3.敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
4.区分所有建物の建替えは、集会において、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数により、その旨の決議をすることができる。

答え.4

4.不適切
区分所有建物の『建替え』は、集会において、区分所有者および議決権の各『5分の4以上』の多数により、その旨の決議をすることができます。


問48. 固定資産税・都市計画税

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.土地または家屋に係る固定資産税の課税標準となる価格は、原則として、毎年度において評価替えが行われる。
2.都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として、市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。
3.固定資産税の納税義務者は、年の中途にその対象となる固定資産を売却した場合であっても、その年度分の固定資産税の全額を納付する義務がある。
4.地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。

答え.1

1.不適切
土地または家屋に係る固定資産税の課税標準となる価格は、原則『3年ごと』の基準年度において評価替えが行われます。


問49. 居住用財産の譲渡

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除(以下「3,000万円特別控除」という)と居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(以下「軽減税率の特例」という)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.3,000万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日の属する年の翌年12月31日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。
2.3,000万円特別控除は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。
3.軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の1月1日において10年を超えていなければ、適用を受けることができない。
4.3,000万円特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができない。

答え.3

1.不適切
3,000万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日以後『3年』を経過する日の属する年の翌年12月31日までに譲渡すれば、適用を受けることができます。
つまり、家に住まなくなってから3年以内に譲渡すれば良いということです。

2.不適切
3,000万円特別控除は、譲渡した居住用財産の『所有期間にかかわらず』適用を受けることができます。

4.不適切
譲渡した居住用財産の所有期間が『10年』を超えていれば、3,000万の特別控除と軽減税率の特例は、重複して適用を受けることができます。
※3,000万の特別控除は、所有期間に制限はありませんが、軽減税率の特例は、所有期間が10年以上であることが要件です。


問50. 土地の有効活用

土地の有効活用の手法等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.等価交換方式を活用すれば、土地所有者は、建設資金を負担することなく、出資割合に応じて、建設された建物の一部を取得することができる。
2.建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けて建物を建設する方式である。
3.事業受託方式を活用すれば、受託者であるデベロッパー等に建物等の建築計画の策定から完成後の管理運営までの事業に必要な業務を任せることができるため、土地所有者の当該業務の負担が軽減される。
4.定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は土地所有者となる。

答え.4

4.不適切
定期借地権方式は、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができる方式です。原則、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は『建物の所有者』となります。

※参考:日本FP協会


2018年9月検定
学科振り返り
解説1~10 】【 解説11~20 】【 解説21~30 】【 解説31~40 】【 解説41~50 】【 解説51~60

実技振り返り
解説1~10 】【 解説11~20 】【 解説21~30 】【 解説31~40

解説一覧に戻る


1日で完結!~FP2級試験対策集中講座~ | 酒井FP綜合事務所

FP2級・3級 通信講座 | 酒井FP綜合事務所

オリジナルテキスト製本版 | 酒井FP綜合事務所