【FP2級/AFP】2019年1月学科・不動産

【FP2級AFP過去問”解説”】2018年5月・実技(問1~10) | 酒井FP綜合事務所

FPやなちゃん | 酒井FP綜合事務所2019年1月検定の過去問を解説します。


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学科【不動産】問41~問50


問41. 不動産の登記や調査

不動産の登記や調査に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.公図は、登記所に備え付けられており、一般に、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として利用されている。
2.不動産の登記記録の権利関係が真実であると信じて取引した者は、その登記記録の権利関係が真実と異なっていても法的な保護を受けることができる。
3.不動産の抵当権設定登記をした場合、当該不動産の登記記録の権利部甲区に、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載される。
4.登記事項証明書の交付請求および受領は、インターネットを利用してオンラインで行うことができる。

答え.1

2.不適切
登記記録の権利関係を信じて取引を行い、その後事実が異なっていても不動産登記には公信力がないので、法的な保護を受けることができません。
3.不適切
不動産の抵当権設定登記をした場合、当該不動産の登記記録の権利部『乙区』に、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載されます。
4.不適切
登記事項証明書の交付請求は、インターネットを利用してオンラインで行うことができますが、交付を受ける際には、郵送もしくは登記所の窓口で受領します。


問42. 不動産の売買契約

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

1.買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主は、履行の催告をすることなく直ちに契約を解除することができる。
2.売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その請求を売買契約締結時から5年以内にしなければならない。
3.未成年者が法定代理人の同意を得ないで不動産の売買契約を締結した場合、自らを成年者であると信じさせるため詐術を用いたときは、その売買契約を取り消すことができない。
4.買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が売買代金を支払った後であっても、売主は、受領した代金を返還し、手付金の倍額を償還することにより、契約の解除をすることができる。

答え.3

1.不適切
買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主は、一定期間まで履行の催告を行い、それでも買主が応じない場合に契約を解除することができます。
2.不適切
売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は瑕疵を知ってから『1年以内』に請求する必要があります。
4.不適切
解約手付は、相手方が契約の履行に着手するまでに、買主は手付金の放棄、売主は手付金を倍額償還することで契約を解除することができるルールです。設問は、買主が売買代金を支払っている(契約の履行に着手している)ので、売主は契約の解除をすることはできません。


問43. 借地借家法

借地借家法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第22条から第24条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。

1.普通借地権の設定当初の存続期間は、契約で期間の定めがない場合、建物の構造による区別なく一律20年とされる。
2.普通借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、借地上に建物がある場合に限り、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときを除いて、従前の契約と同一の条件(更新後の期間を除く)で契約を更新したものとみなす。
3.事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、書面によって行わなければならないが、公正証書による必要はない。
4.建物譲渡特約付借地権では、借地権を消滅させるため、借地権設定後20年以上を経過した日に、借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。

答え.2

1.不適切
普通借地権の設定当初の存続期間は、契約で期間の定めがない場合、建物の構造による区別なく最短『30年』です。
3.不適切
事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、公正証書に限ります。
4.不適切
建物譲渡特約付借地権では、借地権設定後『30年以上』を経過した日に、借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができます。


問44. 都市計画法

都市計画法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.市街化区域は、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされている。
2.市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、原則として、都道府県知事等の許可を受けなければ建築物を建築することができない。
3.開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
4.市街化区域における開発行為については、その規模にかかわらず、都道府県知事等の許可が必要である。

答え.4

4.不適切
市街化区域の開発行為について『1,000㎡未満』であれば、都道府県知事等の開発許可は不要です。


問45. 建築基準法

都市計画区域および準都市計画区域内における建築基準法上の規制に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.第一種低層住居専用地域内においては、原則として、建築物の高さは10mまたは12mのうち、都市計画において定められた限度を超えてはならない。
2.第一種低層住居専用地域内の建築物については、北側斜線制限(北側高さ制限)が適用される。
3.都市計画区域内の建築物は、すべての用途地域において、隣地境界線までの水平距離に応じた高さ制限(隣地斜線制限)が適用される。
4.建築物の敷地が異なる2つの用途地域にわたる場合においては、その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。

答え.3

3.不適切
建築基準法では、用途地域に応じてそれぞれ高さ制限を定めていますが
第1種・第2種低層住居専用地域と田園住居地域には隣地斜線制限が適用されません。


問46. 建物の延べ面積の最高限度

建築基準法に基づいて下記の土地に住宅を建築する場合、建物の延べ面積の限度として、正しいものはどれか。なお、前面道路は、同法第42条第2項により特定行政庁の指定を受けた道路であるものとし、記載のない条件については考慮しないものとする。

1. 220㎡
2. 220㎡
3. 200㎡
4. 100㎡

答え.3

建物の延べ面積の限度は、土地の広さに容積率を乗じて求めます。
20m×11m=220㎡(土地の広さ)
220㎡×100%(容積率)=220㎡(延べ面積の限度)
となります。

ですが、建築基準法上の道路は幅員4m以上であることが条件です。
※設問では、幅員3mで、かつ道路の向こう側ががけ地です。
その際は、幅員が4mになるように自分の土地を後退させる必要があります。(1m後退)その後退した部分には建物を建ててはいけないというルールが決まっています。(敷地面積に含めない)
なので、、、
20m×10m=200㎡(建物を建てられる土地の広さ)
200㎡×100%(指定容積率)=200㎡(延べ面積の限度)

となります。


問47. 建物の区分所有等

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされ、規約で別段の定めをすることはできない。
2.規約の設定、変更または廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってすることができる。
3.区分所有者以外の専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
4.区分所有建物の建替えは、集会において、区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数により、その旨の決議をすることができる。

答え.1

1.不適切
共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、原則、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされますが、規約で別段の定めをすることもできます。


問48. 固定資産税・都市計画税

不動産に係る固定資産税および都市計画税に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.土地および家屋に係る固定資産税の標準税率は1.4%と定められているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。
2.地方税法において、固定資産税における小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分)の課税標準については、課税標準となるべき価格の6分の1の額とする特例がある。
3.地方税法において、所定の要件を満たす新築住宅に係る固定資産税は、1戸当たり120㎡以下の床面積に相当する部分の税額について、一定期間にわたり5分の1に軽減される特例がある。
4.都市計画税は、都市計画区域のうち、原則として、市街化区域内に所在する土地または家屋の所有者に対して課される。

答え.3

3.不適切
新築住宅に係る固定資産税は、1戸当たり120㎡以下の床面積に相当する部分の税額について、一定期間(3年または5年)にわたり『2分の1』に軽減される特例があります。


問49. 居住用財産の譲渡

宅地である土地を個人が譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.土地の譲渡所得の金額の計算上、取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の5%相当額を取得費とすることができる。
2.土地を譲渡する際に直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。
3.他者から購入した土地の取得の日は、原則としてその土地の引渡しを受けた日であるが、当該売買契約の効力が発生した日とすることもできる。
4.土地の譲渡所得のうち、その土地を譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が10年以下のものについては短期譲渡所得に区分される。

答え.4

4.不適切
土地の譲渡所得のうち、その土地を譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が『5年以下』のものについては『短期譲渡所得』に区分されます。


問50. 不動産の有効活用

不動産の有効活用の手法等の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.事業受託方式は、土地有効活用の企画、建設会社の選定、当該土地上に建設された建物の管理・運営および建設資金の調達のすべてをデベロッパーに任せる方式である。
2.建設協力金方式は、建設する建物を借り受ける予定のテナント等から、建設資金の全部または一部を借り受けてビルや店舗等を建設する方式である。
3.等価交換方式では、土地所有者は建物の建設資金を負担する必要はないが、土地の所有権の一部を手放すことにより、当該土地上に建設された建物の全部を取得することができる。
4.定期借地権方式では、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は土地所有者となる。

答え.2

1.不適切
事業受託方式は、土地有効活用の企画、建設会社の選定、当該土地上に建設された建物の管理・運営をデベロッパーに任せて、建設資金の調達を土地の権利者が行う方式です。
3.不適切
等価交換方式は、土地所有者は建物の建設資金を負担する必要はありませんが、土地の所有権の一部を手放すことにより、建物の一部を取得することができます。なので、全部を取得することはできません。
4.不適切
定期借地権方式は、土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、借地期間中の当該土地上の建物の所有名義は借地権者となります。

※参考:日本FP協会


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